Có thể ở đâu đó bạn đã nghe tới các nội dung như đặt cọc mua bán nhà, đặt cọc mua đất, đặt cọc mua xe, đặt cọc thực hiện hợp đồng…Vậy đặt cọc là gì? Nắm rõ tất tần tật mọi thông tin về đặt cọc và những điều cần biết trước khi ký hợp đồng đặt cọc qua bài viết dưới đây.

Đặt cọc là gì?

Khái niệm về đặt cọc được quy định tại khoản 1 điều 328 luật dân sự 2015 cụ thể như sau:

Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Mục đích của đặt cọc?

Mục đích nói chung của đặt cọc là “đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”. Tuy nhiên, trong từng trường hợp, cần phải xác định rõ mục đích của việc đặt cọc đó là để đảm bảo việc giao kết hợp đồng hay đảm bảo việc thực hiện hợp đồng hay đảm bảo cho cả hai.

Trong trường hợp việc đặt cọc có mục đích là đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, bên đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Trong trường hợp việc đặt cọc có mục đích vừa đảm bảo việc giao kết hợp đồng, vừa đảm bảo việc thực hiện hợp đồng thì khi hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nội dung của đặt cọc

Trong trường hợp các bên đã thực hiện đúng mục đích đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, nếu bên đặt cọc là bên có nghĩa vụ trả tiền thì tài sản đặt cọc được coi là khoản tiền thanh toán trước.

Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trái lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ Trường hợp các bên có thoả thuận khác).

Như vậy, xử lý tài sản đặt cọc chỉ áp dụng nếu có một trong hai bên không thực hiện các điều khoản đã cam kết (kể cả việc giao kết hợp đồng) hoặc không thực hiện hợp đồng. Nghĩa là, nếu có một bên thực hiện không đúng, không đầy đủ hợp đồng thì tài sản đặt cọc không đương nhiên thuộc về bên bị vi phạm. Tài sản đó có thể được dùng để thanh toán nghĩa vụ còn lại do thực hiện không đúng, không đầy đủ hợp đồng và còn phụ thuộc vào sự thoả thuận khác của các bên.

Một số lưu ý khi đặt cọc mua nhà 

– Xác định thửa đất, nhà ở có đủ điều kiện mua bán

– Nắm rõ quy định về phạt cọc

– Nên công chứng hợp đồng

Bộ luật Dân sự 2015 cũng như pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp xảy ra thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực.

Nên đặt cọc bao nhiêu?

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.

Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.